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英國研究發現房屋供應無助樓價可負擔

2018/10/31 — 18:36

資料圖片,來源:政府新聞處

資料圖片,來源:政府新聞處

英國政府一直以增加房屋供應作為改善可負擔房屋的政策,此政策建基於增加供應可壓抑樓價的基本假設。然而,愈來愈多研究發現這一假設未必成立。最近 Fingleton et al. (2018) [1] 進行了一次及較大型研究,發現房屋供應同時影響需求,因此增加供應未必能夠壓抑樓價。

事實上,文章引述了另外四份研究同樣發現增加供應可引致需求增加(Ball et al., 2010 [2]; Fingleton, 2008 [3]; Szumilo et al., 2017 [4]; Nelson et al., 2002 [5])換言之,研究可負擔房屋政策的課題,不能只看供應,必須同時考慮供求。研究團隊指出,如果房屋供應會伴隨就業擴張,住房需求因而上升,令到壓抑樓價與推升樓價的作用此消彼長。因此,在實證研究中,如果單單研究房屋供應對樓價的影響,往往未能找到統計學有效的結果,甚至有時找到相反方向(正相關)的影響,詳情可參考我在《信報財經月刊》的分析 [6]。

Fingleton et al. (2018) 的研究重點在於容許跨區人口流動,因而納入了樓價對各區的房屋供應與需求的影響。研究結果顯示即使增加 5% 或 15% 房屋供應,大倫敦的樓價在可負擔水平上的影響亦非常輕微,價格的變化亦未能收窄倫敦與周邊地區的可負擔差距(圖 1 及圖 2)。

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圖 1 增加 5% 房屋供應對樓價及負擔能力的影響

圖 1 增加 5% 房屋供應對樓價及負擔能力的影響

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圖 2 增加 15% 房屋供應對樓價及負擔能力的影響

圖 2 增加 15% 房屋供應對樓價及負擔能力的影響

邏輯上是非常合情合理,因為當香港的房屋供應增加,部份區外的人士可能由經常往返改為找個住宅單位在區內居住,一直想移入區內居住的家庭亦可能因為找到房屋而決定移民定居,然而,研究團隊指出這些需求的變化規模是難以估量的。

研究結論是當考慮空間動態效應(spatial dynamic effects),供應增加對可負擔水平只有微弱的作用。事實上,當跨境交通基建日益發達,就業或就學人士跨境往來日益頻繁,同樣有可能令到區內的房屋需求減少,尤其是當區內的樓價已達難以負擔的水平。然而,一旦增加供應,樓價輕微回落,這批在區內就業或就學人士有重大誘因回流區內居住,尤其是當交通費用高昂或交通的可靠性較低。

這種情況與香港非常相似,不但樓價已經連續 9 年達到極度難以負擔的水平,而多項跨境交通基建落成,令到愈來愈多家庭選擇遷離香港,改在區外居住。近日政府大力推動的大灣區一小時生活圈,正正是鼓勵跨區居住,據統計現時已有大約 50 萬香港人在廣東省定居,而根據 2016 年人口調查結果,約有 83,000 名港人在內地工作,這些跨境居住的選擇當然受多項因素影響,不一而足,亦難以知之;但相信必定有部份人士會因應房屋供應和交通基建的變化而改變現時的跨境居住決定。因此,房屋供應對樓價的影響在無法固定需求不變的情況下,實證研究難以在 ceteris paribus 的研究原則要求下進行,在現實政策實施中,房屋供應政策對壓抑樓價的預期效果也難以如願!

 

參考
[1] Fingleton, B, Fuerst, F. and Szumilo, N. (2018) Housing Affordability: Is New Local Supply the Key?, Environment and Planning A: Economy and Space 50(7) 1-26.
[2] Ball M, Meen G and Nygaard C (2010) Housing supply price elasticities revisited: Evidence from international, national, local and company data. Journal of Housing Economics 19(4): 255–268.
[3] Fingleton B (2008) Housing supply, housing demand, and affordability. Urban Studies 45(8): 1545–1563.
[4] Szumilo N, Laszkiewicz E and Fuerst F (2017) The spatial impact of employment centres on housing markets. Spatial Economic Analysis 12: 472–491.
[5] Nelson AC, Pendall R, Dawkins CJ, et al. (2002) The link between growth management and housing affordability: The academic evidence. Discussion Paper. Brookings Institution Center on Urban and Metropolitan Policy, USA.
[6] 姚松炎 (2018) 增土地供應遏樓價? 恐隔山打牛,《信報財經月刊》,499,10月。

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