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發展商製造「麵包」真的那麼容易嗎?​

2018/11/8 — 15:44

位於粉嶺北規劃中的新發展區(資料圖片,來源:政府新聞處)

位於粉嶺北規劃中的新發展區(資料圖片,來源:政府新聞處)

坊間很多時候用「麵粉」與「麵包」的比喻,形容發展商將投得或取得回來的土地,發展興建成可以出售的私人樓宇的過程。事實上,維持這個過程的順暢和穩定,對於香港每年的私人樓宇供應數字,滿足港人置業及改善居住環境的持續需求至為重要。政府、發展商和其他在發展中的持份者需要共同努力,缺一不可。​​

以今年數字為例,香港私人樓宇市場已累售 1.35 萬個單位,其中三大地產商(新地、恆地、長實)合共出售 5,200 伙。根據政府《長遠房屋策略》的目標,未來十年私樓供應共 18 萬伙,而且《策略》推算未來三至四年,一手私樓供應量已有約 9.7 萬伙,從數字看,地產商供應樓宇速度足以應付政府長遠目標。​​

雖然如此,坊間仍然會有地產商囤地居奇的說法,有如地產商興建房屋如「麵粉、麵包」的比喻那樣簡單。這當然脫離實況。​​

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首先,發展商要計劃的發展項目主要在新界,所涉的土地不會是完完整整的一幅或幾幅地,更加多的是分布零碎、規模較細、形狀不規則的棕地、綠化地、農地甚至「祖堂地」。它們各自面對不同的業權或發展問題,發展商需要與不同鄉紳、業權擁有人作持久談判,部分業權或土地界限可能不清,部分土地地底有圖則看不到的隱渠要處理,部分業權人可能要求協助鄉村其他的基建發展。這些都加長了土地發展的時間,亦加深了為樓宇市場提供穩定供應的不可預測性。​​

另外,發展商要發展在其土地儲備中的土地,即所謂由「生地」變成「熟地」,必須首先向城規會申請改變土地用途,然後提議設計及興建一定的基礎設施作為配套,才可將其用作發展的住宅或商業用地。這個過程主導權其實在政府手上。​​

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香港土地利用受到規劃所限制。政府要批准將土地用作高密度住宅或商業發展,需要考慮面積大小、環境規劃、技術、基建等因素,過程涉及漫長的時間,以進行內部討論和法定程序。​​

除了交通、污水、噪音、氣味、排水、空氣流通,還有景觀、生態、樹木,以及文物、天然山坡風險等等,都要由政府專業及工務部門負責進行各種技術及影響評估,並進行審核和把關,以確保土地發展計劃切實可行。規劃署會關心土地與整個地區的發展,和周邊用途是否配合,以及土地用途是否能達致合理可行且具效益的用途布局。工務部門則會研究地盤平整、斜坡鞏固、道路、排水、污水等工程。 ​​

如果土地涉及寮屋或棕地作業等佔用用途,政府亦需要按政策及法例處理土地佔用人,這些都是需時的法定程序,有賴政府與發展商的配合。而政府在與發展商配合的同時,亦負有監管之責,確保發展商按合約行事,並符合發展工程的相關規定。更複雜的是,這個過程還可能牽涉其他公用設施的設立,或落實環境影響緩解措施,這就牽涉更多部門的討論,以及諮詢區議會和其他持份者等。​

視乎項目規模和複雜性,若一個發展項目規模必然涉及城規改劃或環評程序等,把「生地」變成「熟地」往往需時達十一至十四年,項目程序開始前,亦需得到立法會批准撥款。審批程序雖然長,但卻確保其過程嚴謹。至於如何保持原有的嚴謹,又可把「生地」變「熟地」的審批程序壓縮,就需要整合負責的規劃署、地政總署和屋宇署的審批標準和技術定義,減少不同部門重疊審批同一範疇,這也是將來公私營合作能否成功的關鍵。​

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