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未補地價居屋出租的啟示(二)

2017/6/15 — 18:01

2010年提供給市民申請購買的馬鞍山錦豐苑,同期出售的還有天水圍天富苑及油塘油翠苑等。

2010年提供給市民申請購買的馬鞍山錦豐苑,同期出售的還有天水圍天富苑及油塘油翠苑等。

【文:黄鎮忠】

很高興早前絀文發表後,有朋友貼文點出候任特首提出的是要透過社企用較低租金租與有需要人士。同時也感謝有朋友貼文代我申明並無斷章取義,以圖欺騙讀者之意圖。

為什麼說對於容許未補地價居屋出租之估算成效不敢苟同呢,主要是:

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1.這種租賃活動是實實在在地運作中,事實上亦會是較市價便宜一點點的,確實是有已惠及了些市民,但是這都不需要與房委會拆賬的。

2.當然我不會懷疑社企關懷社會的心,他們一定會以相對較能負擔的租金出租單位,問題是對單位業主來說有什麼誘因令他願意在要拆賬的情況下以較低價格租與社企?社企會以較便宜的價錢租與需要協助的市民是否等於該單位業主也同樣願意以較低廉價格租與社企呢?若然不是,是否要由社企補貼差額呢?

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3.購買居屋之時準業主都清楚該單位他日若要出售或出租都必需補回購入時的差額,即所謂的補地價。但是補地價在兩種情況下不會出現的:繼續自住及把單位賣給綠表及合資格人士。而現在即使是未補地價的居屋,甚至是巳出售的公屋,成交價都屢創新高的情況下就算不補地價也可以賣得好價錢,又是否要為補地價而躊躇?

4.可以把單位出租,幾可肯定該業主另有居所:租住他人物業或另有自置居所。試想什麼情況下會把自置居屋單位租與別人而再付出租金去租其他單位作為居所呢?可能是自住於更便宜的地方以租金收益補助供款來減輕供款壓力。這樣的話,這類業主他日收回該居屋物業自用的機會較高,既然現正已有未補地價便出租的事實,那麼他沒必要選擇以拆賬補地價方式去出租單位,除非有關部門會嚴格執行已有規定。由於工作或其他原因需要一個較便利的居住地方而在某時間內暫時離開此單位,但又未必打算出售該單位的,這些業主去補地價的誘因也是不足。

5.其次,居於另一自置物業而把居屋出租,即短期內沒打算把居屋出售,長遠還是希望留來自用的,那麼是沒有必要去補地價的。

基於以上種種,除那些較守規矩又有打算出售物業的業主外,吸引力是有限的。因此這個未補地價居屋出租的方案,可以帶來數千個出租單位的想法是過分樂觀的,期望這個來拉低市區物業租金,甚或劏房租金更可能是一個美麗遐想!但是卻包含著雙重補助的不義。

當然我的看法不一定正確,但是有合理理由去相信它們的存在,提出這些問題是希望決策當局,在制定一些新政策時多吸納不同意見,再審視這些意見的可用性,從而調較一個更恰當的方案。始終認為政府作為一個公共資源的分配者,在分配公共資源時必需盡力保持公平保障公義。在今天貧富差距擴大的趨勢下,更應審慎處理任何新推的公共資源運用政策。可惜的是,政府官員彊化和墨守成規的思維模式亦無異成為突破框架的障礙!這些在剛剛公佈的選舉事務處遺失電腦調查報告也正正顯示了這一點!

 

作者個人簡介:微企小老闆,從事會計及行政管理多年

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