立場新聞 Stand News

公私合營的爛尾填海發展項目 — 啟德濱

2018/11/8 — 16:15

啟德濱的中西式住宅(圖片來源:政府新聞處)

啟德濱的中西式住宅(圖片來源:政府新聞處)

近日坊間討論填海工程,有意見認為香港過去都有不少填海工程發展房屋,賣地收入已經多過填海成本,沒有甚麼風險。然而已經有不少環保團體和專業人士詳細分析有關的環境風險,今日為大家提供一宗有關香港的填海爛尾事件,讓大家思考填海的經濟風險,三思後行。

以下內容是節錄自姚松炎及其他(2014)〈空間規劃百年變奏,城市發展千里和鳴〉。《第八屆歷史照片研究比賽》第二名。 

這是一宗家喻戶曉的填海發展住宅項目,項目稱為「啟德濱」,是一項私人提議的公私營合作發展項目,由著名華人紳商兼立法局議員何啟和區德等人提出,政府授權進行填海工程,過程毋須經過拍賣或投標,發展商須自行填海,並鋪設排水渠、興建道路及防波堤等基礎建設;原訂填海總面積 210 畝(約為 85 公頃),可建 6,000 幢房屋。

1916 年首期填海工程正式展開,1920 年完成,先興建 200 多幢房屋,項目並非以傳統唐樓發展模式,而是以社區規劃概念,既有中式兩層高的住宅,亦有三層高西式洋房可供選擇;區內設有警署、消防局、工廠、學校(民生書院於 1926 年在區內開辦),甚至穿梭專線巴士 [1]。

廣告

圖 1 為啟德濱填海範圍圖,左面白色三角形地盤就是啟德濱(一期),伸出海面的雙線為龍津碼頭,與灰色斜線部分分隔的雙線為明渠(公私合營的部分指定工程),圖 2 可以清楚見到明渠的位置與填海的規模。右面灰色斜線部分為第二期填海地,是 1920-1927 年間由啟德公司完成,中間灰色斜線部分為第三期填海地,是 1927-1930 年間由政府完成,為什麼第三期填海會交由政府負責?這豈不是違背當日公私合營的協議?

圖 1 1930 年時啟德填海計劃圖,左面白色三角形地盤為完成的啟德濱(一期)(圖片來源:鄭敏華,2011)

圖 1 1930 年時啟德填海計劃圖,左面白色三角形地盤為完成的啟德濱(一期)(圖片來源:鄭敏華,2011)

廣告

圖 2 啟德濱旁的明渠建設(圖片來源:政府新聞處)

圖 2 啟德濱旁的明渠建設(圖片來源:政府新聞處)

事緣 1920 年後,香港遇上世界經濟不景,樓價暴跌,發展商陷入財困,無法繼續填海;1927 年被政府接管,最終更放棄發展住宅,改為發展啟德機場,這是後話。但政府一次又一次公私營合作的失敗,今次因為項目規模太大,政府無法代私人發展商完成項目,只好讓其爛尾。政府從這幾次公私合營發展項目失敗的教訓中,上了寶貴的一門課,為日後相關計劃提供了重要的經驗,原來公私合營不是免費午餐,因為私人伙伴可以低價獲地,違約期權(option to default)的成本自然大幅降低,一旦市場出現樓價大跌,或者成本急升,發展商選擇爛尾(停工)反可減少損失,政府須要收拾爛攤子的風險相對增加,隨時由無本生利項目變成賠了夫人又折兵。

 

[1] 鄭敏華 (2011) 引述 Law, A.B. (1915) Kowloon Bay Reclamation, CO129/425, 255-267; Jarrett, V.H.G. (1933) How Kai Tack Came to be Made: A Bold Enterprise that Has Made Good, Old Hong Kong, Hong Kong: SCMP, 594-595

作者網誌

發表意見