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住宅按揭貸款申請急跌

2018/11/2 — 16:53

資料圖片,來源:政府新聞處

資料圖片,來源:政府新聞處

金管局10月31日公布有關9月份住宅按揭貸款申請的宗數和金額,出現久違了的5成以上跌幅!而新批住宅按揭宗數及金額也出現3成以上跌幅。下圖1 顯示有關過去三年的按揭批出金額,當中每月數字包括一手樓、二手樓和加按金額,過去一年持續急升,月前剛打破2017年5月記錄的450億元,9月份金額突然大幅下降三成多,其中以二手樓的跌幅最大,這與過往一般由於一手樓供應數量的波動而引致的按揭金額變化的成因不同。

圖 1 住宅按揭批出金額,來源:金管局 [1]

圖 1 住宅按揭批出金額,來源:金管局 [1]

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實際批出宗數和金額方面,9月份批出7712宗,金額315.78億元,比8月份的477.09億元下降了33.8%。其中一手樓按揭只有1270宗,金額62.33億元,平均每宗金額491萬元,月度跌幅34%。二手樓按揭宗數有2867宗,金額117.92億元,平均每宗金額411萬元,月度跌幅43.6%,高於一手樓的跌幅。加按方面,宗數有3575宗,金額為135.52億元,平均每宗金額379萬元,月度跌幅22%。這些數字確認跌幅最大來自二手樓按揭,並非一手新樓的正常供應波動,有理由相信與需求下降有關。

再者,加按金額佔總按揭金額的比例飊升至42.9%,上月份還只有36.4%,而兩三年前一直在2成以下,這現象反映超過4成的按揭貸款未必與置業有直接關係,反而可能與高樓價下的「套現」活動有關,令樓市的整體債務風險上升。

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按揭申請宗數方面,跌幅更加驚人。9月份的按揭申請宗數只有7977宗,月度跌幅高達55.6%!從10月份地產經紀報告出現的所謂地產「沙士」現象,估計成交宗數進一步下跌 (另文分析),相信10月份的按揭申請宗數將會持續下跌,對按揭市場的影響逐漸浮現。

今次的按揭宗數和金額的突然萎縮,其中一種合理的解釋當然與銀行加息有關。由於現時絕大部份的按揭申報均以銀行同業拆息 (HIBOR) 作基準計算,報導指HIBOR自8月起急劇抽升[2],而於9月26日多家銀行宣布調高最優惠利率(Prime Rate)0.125厘,至5.125厘,是12年來首度上調最優惠利率[2],相信10月份的按揭申請宗數因而進一步減少。

由於差估署的樓價指數資料滯後兩個月,現時仍然未知加P後對樓價的實質影響,然而,成交量或按揭宗數與樓價升跌應有正相關,而成交量和按揭宗數的資訊滯後時間較短,市場人士經常參考這些信息判斷樓價市況。至於為什麼加息對樓價有重大影響,可以參考我今期在信報財經月刊的分析[3]。

下星期另文為大家介紹有關近期樓市成交量的變化數據,有興趣的讀者歡迎訂閱

 

參考:
[1] HKMA (2018) Residential Mortgage Survey Results for September 2018, Hong Kong Monetary Authority.
[2] 香港01 (2018) 〈本港利率有3種咁多 息魔查實早已駕臨?〉,9月27日。
[3] 姚松炎 (2018) 〈加息或爆走資潮,港樓勢危〉,《信報財經月刊》第500期,106-108。

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