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【估你唔到】唔駛搵地都能 KO 房屋問題,點解?

2018/9/17 — 18:44

本土研究社製圖

本土研究社製圖

其實起幢樓俾有需要嘅人住,真係唔駛好多地,依家啲三、四十層公屋居屋,都係用約 1 公頃已經住到成 1,000 戶。但政府成日都將「貴細擠」的房屋問題歸咎於「土地短缺」,如果大家睇真啲,在官方所謂 1,200 公頃土地短缺裡面,真正與房屋用途有關的只是 230 公頃。咁成日話短缺短缺,究竟係短咗喺邊呢?

其實土地需求多少,取決於建屋的 (1) 密度(地積比)及 (2) 住宅單位面積,你計疏咗、計闊咗,自然佔地需求就會大咗。而我們的《好誠實研究》發現,政府將 100 萬個未來房屋單位需求換算為所需土地的過程中,原來假設了當中 40 萬私營房屋單位的平均建築面積為 807 平方呎,加上統計處預計 2026 年後平均住戶人數將降至 2.7 人,政府估算一家人 2.7 人住成 807 平方呎的單位,是否符合現實?即使以七成實用率計,這樣的人均居住面積都會比現時為高。

睇完一堆數字,即係話依家嘅房屋用地需求,根本就建基於不現實的假設上。本來人人可以住大啲係件好事,但係政府高估房屋用地、又不立法保障最低人均居住面積,咁就只不過係偽善,借你想住大啲嘅慾望過橋、合理化造地但最後都係分唔到俾你。

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政府估算更將總數 1,670 公頃的未來房屋用地需求,設定為公營房屋佔地 557 公頃、私營則佔地 1,113 公頃。即是說,單位數量只佔四成的私營房屋,所佔土地其實係佔去總房屋用地的 67%;以私營單位平均 807 呎換算,亦可以發現政府其實係假設咗未來起樓都係好「低密度」,係以平均住用地積比 2.7 倍來建屋,相等於十多層、類似白石角天賦海灣一類的低密度樓盤……尤其未來新發展區市中心仲有地積比 5 至 6 倍、30 幾層高嘅私樓,意味著政府預計另有啲極低密度、3 至 4 層高獨立屋豪宅!

辛辛苦苦搵咁多地返嚟,原來差唔多七成係用嚟起平均十幾層咁樣的豪宅?玩 Sim City 都知有問題啦!難怪 1,200 公頃條數造到咁土地短缺,純粹係一場數字遊戲。

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搵過千公頃地俾私營房屋,就為咗起咁多低密度大呎數的單位,究竟為乜?上車客真係買得起?咪又係繼續貴細擠!

搵過千公頃地俾私營房屋,就為咗起咁多低密度大呎數的單位,究竟為乜?上車客真係買得起?咪又係繼續貴細擠!

相反,公營房屋單位的平均面積則設定為 538 呎、平均住用地積比 5.4 倍,逾三十層的高樓大廈。花費咁多力氣去搵地,原來政府早已設定過千公頃都是起不可負擔嘅私樓豪宅,普通市民就分得 500 幾公頃,比起買得起私樓嘅人住嘅地積比密度高整整一倍,繼續貴細擠就梗嘅。

所以,解決呢個造數造出嚟嘅「土地短缺」,其中一個好辦法就係將公私營房屋用地的發展密度睇齊,已可瞬間解決所謂的 230 公頃房屋用地短缺。例如按下圖的計算方法,以私樓單位平均 700 呎、公營房屋平均 500 呎計算,兩者的地積比均為 5 倍(約 30 層高),同樣提供 100 萬個房屋單位就只需 1,078 公頃土地。咁樣嘅話,不單計出嚟冇土地短缺,政府只係發展現有進行中嘅房屋計劃,都重有 362 公頃用地盈餘,足足 16 個太古城咁大,不用再額外搵地起樓,還有大把「餘地」俾大家住得疏啲鬆啲。

另外,亦可將政府已規劃的 1,440 公頃房屋用地供應,優先興建公屋居屋,減少低密度私樓,所提供的房屋單位數量更隨時可多於 100 萬個。但係如果啲地俾政府用公私合營同地產商起低密度豪宅,咁就搵幾多地都解決唔到房屋問題啦!

其實政府已為未來三十年搵到 1,440 公頃房屋用地,只需將部份預計給私營房屋的土地撥回建公營房屋,或略為提高私營房屋的發展密度,土地短缺即時解決!

其實政府已為未來三十年搵到 1,440 公頃房屋用地,只需將部份預計給私營房屋的土地撥回建公營房屋,或略為提高私營房屋的發展密度,土地短缺即時解決!

如果你睇得明以上嘅估算謬誤,即係你已經知道咗一個土地真相:房屋用地有否短缺,其實很視乎要興建哪類型的單位、建屋密度和面積;只需在地積比(3.6 變 5 倍)和建屋面積上略為調整(由 807-538 呎變為 700-500 呎),不單起出來的房屋更切合市民需要和負擔能力,劏房居民可以快快上樓「住大啲」,總體土地需求仲可以相差數百公頃,「鬧地荒」即時變返夠地用。

所以,攪咁大壇土地大辯論,根本問題就係土地需求斷估,完全唔討論一下呢個唔駛搵地去解決房屋問題嘅選項,咁最後搵咗嘅地去咗邊?大家心中有數。

政府《2030+》土地需求估算,預計至 2046 年要提供 100 萬個房屋單位,其實當中仲有唔少係預留給非本地學生同外地買家,咁辛苦搵地為何唔係優先服務本地居民呢?

政府《2030+》土地需求估算,預計至 2046 年要提供 100 萬個房屋單位,其實當中仲有唔少係預留給非本地學生同外地買家,咁辛苦搵地為何唔係優先服務本地居民呢?

 

#呢盤數相當有嫌疑
#有地起私樓無地起公屋居屋
#你有公關我有真相

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