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推動公私營合作 誰最受惠?

2018/9/6 — 16:06

資料圖片:安達臣道一帶地盤

資料圖片:安達臣道一帶地盤

土地供應小組進行的大辯論中,坊間部分論調有兩種傾向,令筆者感到憂慮的。一是道德潔癖,將各個土地供應選項,放到代表不同價值立場的光譜極端,例如支持開發郊野公園就等於重發展而放棄環境,反對使用棕地及收回高球場的就是怕權貴、幫商界出聲。二是忽略各個選項的成本,包括所需時間、資源等。​

「土地大辯論」中的盲點​

不同土地供應選項,代表著不同利益群組的得益和犧牲,有人嘗試轉化土地辯論為社會對立與矛盾的議題,也非難事。但「土地大辯論」是香港公共政策歷史中少有的,以全民諮詢方式全面探討各個土地供應方法的利弊;而諮詢的背景及前提,是香港急需更多有效率的土地供應方法,解決土地短缺的燃眉之急。因此,筆者認為與其停留在價值道德辯論,不如實際探討各項選擇的利弊,尤其是它們的可行性和土地供應效率。​

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將「公私營合作」和以收回土地形式發展私人土地放在對立面,也是以上傾向的另一種呈現。​

很高興日前有幸出席獅子山學會的土地供應研討會,聽道羅兵咸永道的研究分析,從國際經驗出發,探討「公私營合作」模式對提供可負擔房屋可以作出的貢獻。從外國實際經驗出發,以盡快滿足市民上公屋和上車的願望為目標,分析不同方式的效率和利弊,這非常接近我認為社會應該討論的理想方向。​

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放眼外國 不要對「公私營合作」的好處視而不見​

與坊間許多二分法思維不同,研討會上有人提出為什麼一定要由政府負責興建及營運可負擔房屋?我們是否可以擺脫將土地資源硬性二分為「興建公營房屋」和「興建私樓」,然後無止境地爭論甚麼是合適比例?在英國,混合房屋發展(即在一個項目中有私人住宅和可負擔房屋)已是趨勢,當地政府相信混合發展有助提高社區活力,鼓勵階層間的溝通和共融。而在加拿大及台灣,部分可負擔房屋由商界參與興建,在同一住宅項目中混合發展公私營房屋,比例由雙方磋商。​

「公私營合作」原本是希望在公共計劃中吸引商業機構參與,借助商界的創意、市場觸覺和營運效率,優化項目的風險管理。當然,在每一個合作項目中,可以邀請商界參與的部分不同;房屋發展方面,適合私營機構負責的可以是融資、規劃設計、工程管理等。商業機構以商業原則運作,一般比純政府機構更著重時間及成本效益,亦可較快為市民提供可居住之所。​

當然,政府也需要以不同政策或財務誘因,例如換地、提高地積比率、補地價、興建基本基建等,使商業機構參與有關計劃時財務上可行。由於這些誘因各盡不同,而且只針對個別商業機構(例如發展區附近的業權擁有人),所以很容易比冠上「官商勾結」之名。以上的外國經驗中,市民也對計劃能否達到公平透明、顧及公眾利益等問題有質疑,因此,一些政府設立高度透明的機制及全面的評估準則,以篩選及監察合資格項目,釋除公眾疑慮。​

放下偏見 順水推舟 釋放土地資源​

回到土地供應效率的問題,其實香港不少發展商有與政府合作的意願。如最近傳媒報道,發展愉景灣的香港興業表示,愉景灣佔地 650 公頃,有與政府洽商「公私營合作」的條件。香港興業也希望將愉景灣發展成為更成熟的社區,除高尚住宅外,也可以有其他私樓和夾心樓。若然政府因害怕「官商勾結」的抨擊而因噎廢食,放棄與發展商磋商洽談的機會,這不但白白浪費可供發展的土地資源,亦未有善用商界可為政府提供的市場和風險管理經驗。​

在「土地大辯論」中,相信需要釋放約 1,000 公頃的部分私人土地是大眾共識。既然有發展商願意與政府洽談,政府亦有條件提供誘因,只要設立機制及程序保證客觀公平的審批和監察,相信「公私營合作」會比以其他方法強行收回私人土地,來得更快及更有效率。

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