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LAND-1001 必修課,助您應考「土地大辯論」

2018/4/10 — 13:03

「以下哪些土地發展選項最能滿足香港需要?試達成共識。」當 DSE 口試考起莘莘學子,未知評分準則、也未知會否有人壟斷發言的「土地大辯論」,更考起香港市民?由綠色和平、長春社、香港地球之友、綠惜地球主辦,並獲 16 個民間團體支持的郊野公園論壇日前舉行,為您「精讀」香港土地與住屋問題必修課,在土地供應專責小組 4 月展開公眾諮詢前做足應試準備!

Lecture 1:買唔到樓,全因冇地咁簡單?

「呢個世界公平咩?」許文彪金句 loop 足廿年依然擲地有聲。只要覓得政府聲稱欠缺的 1,200 公頃土地(注意:住宅用地只佔 200 公頃,而粉嶺高球場面積約 170 公頃),便意味置業「機會嚟啦」?房產發展研究中心創辦人姚松炎告訴您,樓價居高不下,與其歸咎土地供應不足,負實質利率(低利率,高通脹)、熱錢流入等金融因素才是「幕後玩家」。

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闢地抑樓價的迷信

我試過安份守己,因為自小就被灌輸接受「房屋、土地供應不足,導致香港樓價高企」……看似「經濟學 101」的命題,姚松炎卻直指它是一種迷信,皆因以統計學研究香港數據,房屋供應變化與樓價升幅關係微弱,有外國研究更得出相違背的因果關係:因樓價上升,才促使發展商覷準時機圖利而推出新住宅項目。翻譯成日常語言:在香港現今環境,增加供應不代表能壓抑樓價助您「上車」。

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日搏夜搏,賺得一萬幾千,搏足10年加薪五成,同時間一伙 200 萬私樓卻飆升至 600 萬……「廢青」不思進取的錯?但它就是統計處《2016 中期人口統計》及房委會《房屋統計數字 2017》揭示的殘酷遊戲:過去 10 年個人每月收入中位數上升五成,私樓售價和租金卻分別激增約兩倍和一倍。您獻出了十寸時和分,可有換到十呎屋?與此同時,永久房屋單位供應數目 10 年間增長 11%, 高於同期居港人口 7% 的增長率,反映供求其實並未失衡。

有限珍貴土地,怎滿足無限熱錢?

姚松炎亦引述香港學者研究,指出銀行貸款供應連同按揭利率,比房屋供應更影響香港樓價短期動態,就如過去10年間,量化寬鬆、「零利率」等非關住屋需求的金融因素,均刺激樓價上升。此外,內地加強資本管制,令人民幣一窩蜂「走資」,「唔睇價錢,最緊要啲錢走出嚟」,同樣加劇住屋商品化,淪為炒賣工具的現象。

紐西蘭政府自去年底推動立法,限制非本地資金購買現有房產的個案,香港或未必適用,但姚松炎希望您我從中反思的是:「其實我哋用有限珍貴土地,想去滿足全球無限熱錢,究竟有冇可能?」相信很多港人的答案好簡單:只係想要一間好普通好普通嘅樓。

Lecture 2:談郊野公園前,先談過千公頃可用土地

海不懂發聲,(特首說)劏房兒童不懂發聲,其實日日「擺爛」或僅供一小撮人享用的土地也不懂發聲,近年積極進行民間土地研究的本土研究社成員陳劍青惟有「代地出聲」:香港還有數以千計公頃「特權地」、「封存地」未善用!

郊野公園論壇,顧名思義討論開發郊野公園爭議……陳劍青卻認為有連串問題必須先解答:有地是否按「公營優先」原則建屋?市區重建、綠置居等政策加重市民住屋成本係咩玩法?按優先善用既有土地資源的原則,何不先使用閒置土地或收回粉嶺高爾夫球場?土地需求估算是否符合實際需要?「呢啲問題未問清楚,其實唔應該掂香港市民重視嘅土地。」

特權地、封存地未善用

香港「地少人多」,細細個就聽過呢個名,但「地少」同「冇地」之間存在好大空間?陳劍青認為有兩類土地可集中討論優先使用:一為「特權地」,指過往以特惠政策及方式批出的政府土地:據他分析,預留興建丁屋的閒置土地可騰出100公頃,近日成為熱話的私人遊樂場契約用地逾 300 公頃,平租予富豪「後花園」的官地達 30 公頃,還有 723 公頃未被納入政府發展計劃的棕地(指新界已被破壞和受污染的土地,如物流倉庫、露天貯物用地等);二為「封存地」,指政府手上各類未作永久發展用地:林林總總閒置土地、宿舍用地、短租用地及(臨時)政府撥地合計多達二千公頃。區分優次,其實唔難?

「邊陲」與「零碎」,小心檢視實況

語言藝術之博大精深,香港人近年獲益良多。陳劍青認為公眾諮詢前似已有心水選項:涉及上萬億利益的「公私合營」釋放地產商土地、「一地多用」多層發展公共設施,以及早有選址只欠「民意」加持的填海,更點出一雙押韻詞語的妙用:「政府會畀個印象您,『邊陲』只係接近、唔係好影響郊野公園,棕地就講到好『零碎』用唔到,但市民要小心,真正檢視香港土地現況。」

保衞郊野公園,從不等於否定住屋需求,重點是應按可持續發展原則的房屋政策解決,而非單靠覓地。尤其目前土地發展估算有不少「水份」,包括新單位700呎面積及3.6倍偏低地積比,「休憩、GIC(政府、機構及社區)設施用地估算好多,但轉頭您去破壞郊野公園。攞公共休憩用地滿足公共休憩用途,都幾自相矛盾。」其實有更多聰明方法善用現有土地,是不能也?是不為也?

Lecture 3:有事鍾無艷,郊野公園不可或缺的價值

郊野公園盛載無數美好時光,對前漁護署助理署長、香港中文大學地理與資源管理學系客座教授王福義更別具意義,因為這是他30年的心血。眼見盎然綠野被放於房屋需求對立面,他深信香港值得擁有更好規劃,邁向宜居城市:「我們應該令香港這個都市更綠、更健康、更公平,不是建立一個『白鴿籠』式、只有住屋的都市。」

利用不止,保護不力

政府在 1976 年制訂《郊野公園條例》,1978年加入漁護署的王福義,投身郊野公園規劃30年直至退休。當倫敦今年2月宣布打造全球首個 National Park City ,推動人與自然 Connect ,他直言香港郊野公園也有不可或缺的價值。漫步郊野,紓解鬱結,吸一口新鮮空氣,都是您我共享的親身經歷;每年到訪郊野公園的 1,300 萬人次,真正跨越不同階層;知名旅遊書籍推介、國際級越野跑賽事,帶來經濟貢獻與城市驕傲。

不過, 40 年來的種種貢獻,難以挽救郊野公園瀕臨不可逆轉的破壞──政府去年委託房協,探討在元朗大欖郊野公園及馬鞍山郊野公園(水泉澳)內的邊陲地帶研究建屋。王福義慨嘆「我們對自然利用不止,保護不力」,並以5句話道出心聲:

1966-67 年──社會動亂,自然成為平息怨氣之所

1976-79 年──貧富懸殊,自然成為市民康樂之處

2003-04 年──沙士肆虐,自然成為市民避難之地

2005-11 年──旅遊發展,自然成為吸引遊客之法

2011-18 年──土地不足,自然成為建屋代罪之羊

去到山窮水盡,香港已經唔適合住

1965 年,政府邀請了環境科學專家湯博立教授 (Prof. Lee M. Talbot) 撰寫報告書,奠下立法保護郊野公園的基礎;這位在王福義眼中真正的「郊野公園之父」,當年感言在半世紀後似乎一語成殲:「若因決策者或政府部門承受政治與經濟壓力,整個公園系統將一點一滴遭破壞,投放心力其實無甚意義。」

「義」不容辭,王福義如今繼續抗衡壓力,指當局意圖染指郊野公園,如植林多年的大欖及擁有豐富生態資源的水泉澳,違背《香港氣候行動藍圖 2030+》及《香港生物多樣性策略及行動計劃》等現行保育政策。他認為必須符合「無路可走」、「無其他選擇」、「有凌駕性需求」三大原則,才談開發郊野公園,「但如果去到走投無路、山窮水盡呢個地步,香港已經唔係適合住嘅地方」。

Bonus Lecture:橋唔怕舊,保育制度恐崩壞

生態價值低、冇人去、面積有增無減……支持向郊野公園「開刀」者,日以繼夜夜以繼日藉上述理由護航,但千祈唔好慣!長春社高級公共事務經理李少文回顧改劃郊野公園邊界及綠化地帶用途的歷史,盼望港人別要重複同樣的錯誤,白白讓保育制度崩壞下去。

「保育」一詞近年老是常出現,其實回到6、70年代,郊野公園是以全民康樂用途呈現公眾,繼而邁向立法保護。但在未談「保育」的年代,已有兼顧保育與發展的施政概念,包括 1973 年施政報告所言:「群山和海灘是大眾的,而高球場和遊艇是小眾的。」

3 次改劃邊界,理由如有雷同

事實上,政府過往曾三度嘗試改劃郊野公園邊界,其中兩次涉及將軍澳堆填區── 1992 年,漁護署署長發出備忘,將清水灣郊野公園 18 公頃範圍「外借」堆填區,因並非「剔出」而未有諮詢公眾; 2007 年,政府再以堆填區不勝負荷為由,意圖將5公頃土地剔出清水灣郊野公園範圍,當時理據正是如有雷同的「無損生態」。但李少文指,當年「外借」範圍其實有受保護桔梗花盛開至山腳,「而且未借出前其實行到,因為用嚟做咗堆填區先行唔到。一次破壞完,再用嚟做二次破壞嘅藉口」。

另一次則是 1995 年,當局以興建三號幹線引道為由,從大欖郊野公園剔除兩公頃土地,同時把兩幅合共 42 公頃的土地納入郊野公園;但李少文指,房協是次研究大欖建屋用地卻「擸埋當年『賠償』的郊野公園範圍」,而且一旦建屋,更勢將吞併附近的農地及保育地帶作道路、基建才能入伙,牽連遠不只所謂「邊陲」地帶。

保衞郊野公園,毋忘綠化地帶

隨著建屋「火頭」蔓延至郊野公園,規劃署明文「抑制市區範圍擴展」的綠化地帶用作建屋,似乎已被遺忘甚至接受。 2013 年施政報告提出,將規劃署於第一階段綠化地帶檢討中建議的 13 幅沒有植被、荒廢或已平整的綠化地帶用地改劃作住宅用途,規劃署亦於同年展開第二階段檢討。

惟李少文曾向當局索取第一階段檢討全數綠化地帶資料,對方至今仍不願公開,而且部份位於屯門、將軍澳的改劃用地除了低估生態價值,亦忽視當區居民用作晨運設施的康樂需要,在擠逼社區見縫插針,反映更嚴重的城市規劃問題。「連綠化地帶、棕地與樓價等基本資料都冇,怎樣進行大辯論?我們真正需要大辯論的,是整全地審視社會、經濟制度,以及香港將來的路向:想要怎樣的城市,想要怎樣的生活。」

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