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香港住房問題(二)

2018/10/8 — 19:47

興建中的私人樓宇(資料圖片,來源:政府新聞處)

興建中的私人樓宇(資料圖片,來源:政府新聞處)

上星期提出一個分五步走的分析框架。這篇集中討論第一步:識別局限條件。

很多意見和評論,聽落似是而非,是因為他們避談局限條件。任志剛先生提出「政府有需要採用大刀闊斧的方式,大幅度增加住宅用地。力度要足以將『供不應求』變成『有求必應』,及長期維持這個狀况」。但香港面對的一個難以扭轉的局限不就是無法供應足夠土地嗎?任生或政府能否提供具體資料,支持香港有能力做到「有求必應」這說法?

如果政府有十足把握做到「有求必應」,令將來房價下跌,政府現在就可以大力以遠期合約方式出售住房,讓那些希望 lock 住樓價的人買入。這樣做樓價會馬上跌,但政府一定唔敢,因為如果無料到,樓價繼續升,到時政府就唔係賣樓,而係跳樓。

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一國兩制下,香港可以說是中國一個最特別的城市,而且國家人口差不多等於兩百個香港(相較之下,紐約市於美國並沒有香港於中國的獨特性,而國家人口不足四十個紐約市)。假設長遠來說中國的經濟長比香港快,大陸將會有越來越多人能負擔得起,並願意「不計成本」買香港住房。再假設香港經濟好,那實際住房需求仍會很大,外地資金也會繼續對香港物業市場有興趣。這情況下,香港的住房供應無可能滿足到大陸和國際資金的需求,單靠市場機制,基層必被擠到死角!

需要解釋一點:上面提到中國和香港經濟好是「必要假設」。如果中港經濟好差,住房需求自然會急速下降,但這結果是「病人沒病了,因為他死了」。那甚麼情境要假設中港經濟差呢?就是如果政府真有能力大幅增加房屋供應的時候。供應到位了就很難減回頭,因此要考慮到時若遇上中港經濟很差,住房嚴重供過於求,樓價過度下滑,銀行按揭貸款壞帳激增,最後引發金融風暴的風險。

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簡單總結兩個我認為難以扭轉的局限。一、以結構論,如中港經濟好,香港住房供應似乎難以滿足強大的實質和投資性需求,用市場機制解決問題接近不可能。二、如果政府能大幅增加住房供應,就要充分考慮「供應難以收回」這局限,這點處理不好隨時引發金融危機,要「慎用」。

還有第三點:問題本質的局限。如果樓價是完全瘋癲的,理論上應有方案可以讓市場理性一點。如果樓價不算瘋癲,但基層市民仍然負擔不起呢?那問題的本質就不同了,是總體住房需求和收入分佈的錯配,導致基層被擠到死角。這跟領展的情況有點相似,領展可以收貴租,是因為香港地方小,很多區外人都願意到各區消費。商戶進駐是為了賣貴東西給負擔得起的人,賣平東西給區內基層人士的商戶就被擠走了,區內基層人士就變成受害者。

現時樓價的確貴得離譜,但事實上細單位的租金跟買樓的利息費用相差不遠,若中性假設將來樓價不變,現在買房與租房成本差不多,因此不是樓價癲,而是租金癲。可能有陰謀論者會懷疑有人操縱租金,如政府有懷疑,可以做些研究。假設租金沒有被操縱,第三個局限條件是:香港住房問題的本質是總體住房需求與港人收入分佈的錯配問題。要解決這問題,必需從社會資源再分配着手。

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原刊於作者 Facebook

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