2016/11/7

人大第五次釋法

2016/11/7

2016/6/16

林榮基勇敢說真相 爆中央拘押手段

2016/6/16

2016/12/2

政府入稟覆核四議員資格

2016/12/2

2016/12/6

申訴專員指政府阻網媒採訪投訴成立

2016/12/6

只需每月贊助$200

守護言論與新聞自由

立場新聞,寸步不退

守護言論與新聞自由。立場新聞,寸步不退

每月贊助$200,支持立場新聞

7
立場新聞 Stand News

大陸因素刺激樓價高企

2017/6/15 — 22:06

交易頻繁的藍田私人屋苑匯景花園(圖片來源:Exploringlife @ wikipedia)

交易頻繁的藍田私人屋苑匯景花園(圖片來源:Exploringlife @ wikipedia)

面對香港樓價高企,不少人提出的藥方就是進一步增加土地供應,但我認為這並非良藥,而且也非問題的根本緣由。

首先,假如香港人口不增,那單位數目不加也完全沒有問題。為何過往多年,每年新增一萬私樓、一萬公屋,仍是不敷應用?八個主因,均與大陸息息相關:

1. 回歸20年以來,香港吸納了將近100萬名單程證新移民。以現時平均每戶2.9人計算,那便為香港在本地人的原有需求以外,造成34萬個額外單位的需求。事實上這100萬人不止為房屋造成重大壓力,運輸、醫療和康樂設施亦變得非常緊張。

廣告

2. 香港的各家大學近年積極吸納更多內地學生,他們有租住物業的需求,推高大學附近物業如新界東的租金。此外,不少學生畢業後更申請留港成為居民,推高了房屋需求。

3. 內地企業駐港,大量內地員工來港就業,亦需要住宿。總的來說,據25/5/17《壹週刊》,單是2016年,來港居住的內地人就接近十萬人(一、 單程證57400人、二、輸入內地人才計劃10404人、三、學生簽證18887人、四、內地生畢業留港8611人,而第二和四類人士日後更可申請配偶和子女來港)。

廣告

4. 大陸的「雙非」子女(父母皆非港人,但在香港醫院產子)逐漸長大,開始來港讀書,部分家長亦會買入或租用學校附近物業,供子女歇息和私人補習之用,他們日後亦有可能留港居住,有長遠住屋需求。

5. 近年來自大陸的自由行旅客大增,部分舊樓的住宅單位被改裝成酒店,減少了香港原有的住宅供應,而部分地皮亦因旅客需求而建造了酒店而非住宅。

6. 自金融海嘯後,投資者體會到強如滙豐的股票,股價也可以由150元跌至38元。另外存款利率則是零。物業成為少數仍有正回報、能抗通脹的投資選擇,因而受到投資者的歡迎,當中包括大陸的新富投資者,尤其有走資需要者。

7. 香港近年興建大量連接大陸的基建,諸如高鐵、港珠澳大橋、蓮塘口岸等等,大幅搶高了工人工資,造成建築成本高漲,物業建造成本動輒每呎4000元,如此一來我們將不可能返回2010年的呎價,那甚至彌補不了成本。是的,你買的物業漲價了,因為工人手藝和原材料均已升值了,「磚頭」果然會越來越貴。展望隨著第三跑和人工島等更浩大的工程上馬,物業建造成本將會更高,造成土地開發越多,樓價越貴的異象。

8. 政府委任的主事官員其身不正,涉嫌從事囤地和劏房等活動,發展計劃遂無法取信於民。加上選取土地時,並沒有優先徵用高爾夫球場和棕地等,違反了環境正義,因而屢遭思想正常、關心環境的市民大眾反對。

* * *

以上八大因素,才是造成香港樓價高企的原因。至於為何進一步開發土地未必是良策,皆因它有眾多的副作用,跡近脫離現實:

1. 政府現時提出的發展區例如龍鼓灘和坪輋,根本過度偏遠,很少人願意入住,入住後亦會非常不便。正如長洲目前的樓價可能仍屬可負擔的水平,但沒有太多人會願意搬往長洲。

2. 住客需要的,並不只是一間房屋而已,他們還需要配套,即前述的運輸、醫療和康樂設施。但政府根本未能提供更多鐵路和醫生,早已嚴重超載的港鐵和醫院只會更為不勝負荷,與此同時政府還反其道而行,企圖把傑志中心和郊野公園等康樂用地徵召來建屋,演變成人口越多,康樂越少的反常現象。

3. 新增土地如人工島成本過高。假如一條跑道的建造成本也在2000億元水平,一個可住20萬人的人工島(相當於4年的單程證人數)連同道路基建,成本該是一個天文數字。如果要本地納稅人去傾盡香港家財,來津貼新移民移居香港,我看不到背後有公平可言。

4. 所謂徵用郊區邊陲,那正是最接近市區的綠帶,也是市民最方便前往晨運和接觸自然的所在。破壞這些綠帶除了極為不利現已高度污染的市區環境,還會減少了市民的運動機會,破壞晨運客的社區網絡,造成身心醫療的成本上漲,總的來說是不利許多市民的福祉。

因為造地的副作用極多,且很可能不合公義,要對應樓價高企問題,還是宜先從減少吸納移民入手。或至少,在未能讓本地人悉數上樓之前,不應再吸納移民,不然那只是為本地居民,製造更大和更長遠的苦楚。

* * *

最後要反駁兩個吸納移民的理由:

1. 有人說吸納移民有助減緩人口老化,提供香港急需的勞動力。唯根據政府2011年人口普查的數字,25-34歲正值盛年的組別,整體香港人的就業比率是85.7%,新移民則只有44.9%。故新移民在佔用寶貴的房屋之餘,其實並不是提供勞動力的主要來源。更甚者,三十年後他們也會成為長者,我們恐怕會為三十年後製造更龐大的老人負擔問題。

2. 以香港彈丸之地,吸納移民的人數在發達地區可說已高踞榜首,難以負荷。左翼人士愛高舉瑞典,說它樂意吸納移民,願見賢思齊。然而根據20/5/17《Economist》,瑞典於2015年共有163000名難民尋求庇護,當中五分之二的申請被拒絕,也就是以瑞典之地大物博,在難民潮較嚴重的一年也只是吸納了98000人。香港的負荷,在發達地區已是登峰造極,那就如同它的樓價一樣,把第二位遠遠拋離,有「奇」因必有「奇」果了。

 

作者 facebook

發表意見

相關文章