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千萬年薪寫垃圾報告

2017/6/11 — 9:39

長年被視為樓市指標之一的太古城(圖片來源:WiNG @ wikipedia)

長年被視為樓市指標之一的太古城(圖片來源:WiNG @ wikipedia)

德銀上周發表地產報告,揚言香港樓價十年後將跌5成,因而將本港地產股評級調降。報告內又圖又表,羅列大堆數據,兼夾有多個模擬分析,洋洋灑灑成百頁,不懂的人有點肅然起敬,心裡會話:「大行啲分析真係勁呀」。

Loser可以話俾大家知,呢份報告係自從兩年前湯文亮那篇《細價樓三個月爆煲論》後,更加值得耻笑。德銀報告內作出的預測,不外乎本港人口增長已達高峰,預期2027年會出現負數,加上未來移民減少,人口老化又大升,6張嘢嘅比率由現時22%升至30%。另外當然話香港供應增加,以及利息上升等等陳腔濫調。

邊個知十年點樣

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講真,Loser都唔鬼㗰時間去睇份報告,但我淨係講一句,「十年後樓價點走,你有冇可能預測得到」,當今世界政治經濟瞬息萬變,單就去年英國脫歐,絕大部份人都跌眼鏡;再睇返香港,政府每年預測庫房收入,年年都嚴重偏差。

唔好講咁長遠,看看今年初啲大行點估經濟,幾乎九成話人仔會持續下跌,美元愈升愈有,股市上半年乏善足陳。結果點?全部相反,所以你話半年都錯到離譜,又何況十年後嘅樓市。

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即使睇德銀啲所謂論據,我也可以咁講,中國經濟不斷上升,大陸人愈來愈富有,不斷嚟香港置業,即使香港人口老化都冇影響,十年後樓價肯定更貴。至於利息雖然趨升,但美國加咗幾次香港都未加,而且經過全球放水後,世界改變,十年後息口都唔會大升。然後再加鹽添醋話香港邊有土地,供應量未來都好難大增。最後得出結論,十年後樓價較現時升5成。

認真睇你就輸

結局係點,大家都係得個估字,有可能我說的對,有可能係你估中,也有可能係乜乜大行說中,但我可以講,縱使是對,也是撞中,若然唔中,亦冇人記得起。然而德銀就煞有介事,懶係多理論數據,似是而非,唔知嘅就俾佢嚇死。

大行分析員,年薪動輒幾百萬,若然加埋花紅,好景時隨時過千萬,竟然做埋啲無謂嘢,若然大家認真睇佢份報告就更無辜,事關成百頁,不獨浪費時間,睇完啲近視或老花都加深呀。

 

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